What Is a Lease Option?(리스 옵션이란 무엇인가?)

LBA Hyosung Certified Broker, which opened an office in Jincheon-dong, Dalseo-gu, Daegu Metropolitan City, which operates a brokerage business, saw an encyclopedia (Investopedia), a system that we should consider at least once, and saw the lease option. At this point where a policy that confuses real estate is causing a lot of pain, especially for tenants, I will try to translate the writings  while thinking about what it would be like to introduce such a system as well.

중개업을 하고 있는 대구광역시 달서구 진천동에서 사무실을 개설한 LBA효성공인중개사는  어느 백과사전(Investopedia)을 보다가 우리도 한 번쯤은 생각해 봐야 할 제도인 리스 옵션을 보게 됨으로써 지금 현재정부가 임대차 3법등을 통과시켜 부동산을 혼란스럽게 하는 정책으로 특히 임차인에게 많은 고통을 주고 있는 이 싯점에 이런 제도를 우리도 도입하면 어떨지 생각하면서 게시문을 번역 게제해 봅니다 

 

 

Lease Option(리스옵션)

 

By JAMES CHEN

 

What Is a Lease Option?(리스옵션이란 무엇인가??)

 

A lease(임차) option is an agreement that gives a renter(세입자) a choice to purchase the rented property during or at the end of the rental period. It also precludes(배제하다) the owner from offering the property for sale to anyone else. When the term expires, the renter must either exercise the option or forfeit(몰수당하다) it. A lease option is also known as a lease with the option to purchase.

리스옵션은 임차인이 렌탈 기간 중 또는 종료 시점에 렌탈 부동산을 구매할 수 있는 선택권을 제공하는 계약입니다. 또한 소유자가 부동산을 다른 사람에게 판매하는 것을 금지합니다. 기간이 만료되면 임차인은 옵션을 행사하거나 몰수해야합니다. 리스 옵션은 구매 옵션이 있는 리스라고도합니다.

 

How a Lease Option Works

리스 옵션의 작동 방식

A lease option gives a potential buyer more flexibility than a standard lease-purchase agreement, which requires the renter to buy the home when the lease ends. The price of the home is agreed to upfront by the buyer (the renter) and the owner. The price is typically at the current market value of the home, allowing the renter to buy the home in the future at today's price. For that option, the renter is usually charged an upfront fee by the owner, which might be 1% of the home's sale price. The fee goes to the downpayment(계약금) if the renter decides to buy the home at the end of the lease.

리스 옵션은 잠재적인 구매자에게 표준리스-구매 계약보다 더 많은 유연성을 제공하며, 이는 리스가 끝날 때 세입자가 주택을 구입해야합니다. 주택 가격은 구매자 (임차인)와 소유주가 선불로  합의합니다. 가격은 일반적으로 주택의 현재 시장 가치로 임차인이 미래에 오늘의 가격으로 주택을 구입할 수 있습니다. 이 옵션의 경우, 임대인은 일반적으로 집 판매 가격의 1 %에 해당하는 소유자가 선불 수수료를 청구합니다. 임차인이 임대 기간이 끝날 때 집을 구입하기로 결정한 경우 수수료는 계약금으로 이동합니다.

The lease option is especially helpful to those who might be building their credit or don't have enough saved for a downpayment. However, there are several features of lease options to consider.

리스 옵션은 신용을 쌓고 있거나 계약금을 지불하기에 충분한 저축이 없는 사람들에게 특히 유용합니다. 그러나 고려해야 할 리스 옵션에는 몇 가지 기능이 있습니다.

(If you think realistically, if you buy or sell, you need a down payment up to at least 5% to 10% of the transaction amount even at the current price.  the price at the time of signing the contract is needed (time value is not considered)

(현실적으로 생각을 해 보면 매매를 하는 경우에는 현재가격이라도 거래금액의 적어도 5%~10%까지 계약금이 필요하며 우리나라에서는 적어도 임대기간이 2년임으로 계약을 하고 2년간은 전세보증금으로 살고 2년후에는 계약체결시의 가격으로 지불한다(시간가치는 고려하지 않는) 

 

Rental Payments

임대료 지불

 

The owner charges a premium in addition to the standard monthly rent for the option to buy at today's price when the lease ends. The premium might be a percentage added to the current -market rent such as 10% of the standard monthly rental amount for a home of that size. The extra amount or premium, which is often called rent credit, becomes part of the downpayment for the home if the option is exercised to buy the home by the renter. However, the renter forfeits(몰수당하다) the extra money paid above the standard rent if the home is not purchased at the end of the lease.

소유자는 임대 기간이 종료될 때 현재 가격으로 구입할 수 있는 옵션에 대해 표준 월세 외에 추가로 할증료를 부과합니다. 프레미엄은 해당 규모의 주택에 대한 표준 월세 금액의 10%와 같은 현재 시장 임대료에 추가된 비율일 수 있습니다. 종종 임대료 크레딧이라고 불리는 추가 금액이나 프레미엄은  임차인이 주택을 구입하기 위해 옵션을 행사할 경우 주택 계약금의 일부가 된다. 그러나 임차인이 임대차 종료시 주택을 구입하지 않을 경우 표준임대료 이상으로 지급된 추가비용을 몰수한다.

Some owners might take a one-time cash payment, often called "valuable consideration," which is similar to the premium paid for an option in the financial markets. It is not a deposit on the purchase of the property, meaning it's not refundable(환불가능한). The amount ranges from a token $100 to 5% of the expected purchase price.

일부 소유주들은  금융시장에서 옵션에 대해 지불되는 프리미엄과 비슷하며 종종 "가치있는 대가"라고 불리는 일회성 현금 지급을 받을 수 있다. 그것은  환불이 불가능하다는 것을 의미하는  부동산 구입에 대한 보증금이 아니다, 금액은 예상 구매 가격범위는 토큰(일괄)100달러에서 5%까지입니다.

 

Bank Financing with a Lease Option

리스 옵션으로 은행 금융 지원

 

The good news for renters is that typically, banks will allow the total funds of the premium above the rental payments to go to the downpayment for purchasing the home. However, if the rent charged was an at-market rate, the bank may not allow any of the funds to be applied to the purchase price. It's important that buyers check with multiple banks to determine their policies regarding financing a mortgage for a home with a lease option.

임차인들에게 좋은 소식은, 은행들이 집을 구매하기 위한 계약금으로 갈 임대료 이상의 프레미엄에 대한 자금지원을 허용할 것이라는 것이다 그러나, 만약 부과된 임대료가 시장 이자가이라면, 은행은 어떠한 자금도 구매가격에 적용하는 것을 허용하지 않을 수도 있다. 구매자들은 임대 옵션이 있는 주택에 대한 담보 대출 자금 조달을 하는 것에 관한 그들의 정책을 결정하기 위해 여러 은행과 확인하는 것이 중요하다.

 

The Term of a Lease Option

임대 기간 옵션

 

The term of the option may be any period on which the property owner and renter agree, but is commonly one to three years. The lease option contract also stipulates the property's purchase price at the start of the lease or how that price will be determined at the end of the option.

옵션의 기간은 부동산 소유자와 임차인이 동의하는 기간일 수 있지만 일반적으로 1년에서 3년이다. 또한 리스 옵션 계약은 리스가 시작될 때 부동산의 구매 가격 또는 옵션 종료시 그 가격이 어떻게 결정될 것인지를 규정한다.

 

KEY TAKEAWAYS(핵심요령)

 

A lease option is an agreement that gives a renter a choice to purchase the rented property during or at the end of the rental period.

리스 옵션은 임차인에게 임대 기간 중 또는 임대 기간이 종료되는 시점에 임대 부동산을 구입할 수 있는 선택권을 주는 계약입니다.

 

A lease option also precludes the owner from offering the property for sale to anyone else.

 리스 옵션은 어떤 사람에게도 판매를 위한 부동산의 제공을 소유자로부터 못하게 한다 .

A renter usually pays some percentage above the standard monthly rental amount, which goes to the downpayment for buying the home.

임차인은 보통 월 표준임대료 보다 일정 비율 이상 높은 월 임대료를 지불하는데, 이는 주택 구입에 대한 계약금으로 돌아간다.

 

Reasons to Use a Lease Option

리스 옵션을 사용해야 하는 이유

 

There are several reasons why the renter and the owner might enter into a lease option. It's important to consider whether the benefits outweigh (보다 낫다 .크다))any drawbacks for entering into the agreement.

임대인과 소유자가 임대 옵션을 선택할 수 있는 몇 가지 이유가 있습니다. 이 혜택이 계약을 체결할 때 어떤 단점보다 더 큰지 고려하는 것이 중요하다.

 

Why Renters Enter into a Lease Option

세입자가 임대 옵션을 시작하는 이유

 

A potential buyer may have many reasons to use a lease option rather than buy the property outright(완전히) at the start. A major consideration is not having enough money or credit to make the purchase. Renting can allow the potential buyer to save money for the purchase and at the same time, build their credit by making regular, on-time payments.(후불)

잠재적 구매자는 처음부터 부동산을 즉시 구매하기 보다는 임대 옵션을 사용해야 할 많은 이유가 있을 수 있다. 주요 고려사항은 구입하기에 충분한 자금이나 신용이 없는 것이다. 임대하는 것은 잠재적 구매자가 구입 비용을 절약하는 동시에 정기적인 정시 후불을 통해 신용을 쌓을 수 있게 한다.

The renter has a chance to buy a property in the future at today's prices. If the renter doesn't have the money saved today to buy the home but is worried the home's value will increase in the next few years, the lease option is a good choice. Also, if the renter loves the home, the school district, or neighborhood, the lease option takes the home off the market—allowing the renter to save enough to buy it when the lease ends.

임차인은 미래에 오늘의 가격으로 부동산을 구입할 수 있습니다. 임차인이 오늘 집을 사기 위해 저축된 돈이 없지만 향후 몇 년 안에 주택 가치가 상승 할까봐 걱정된다면 리스 옵션이 좋은 선택입니다. 또한 임차인이 집, 학군 또는 이웃을 좋아하는 경우 임대가 종료 될 때 세입자가 살 수 있을만큼 저축 할 수 있는 리스 옵션은  집을 시장에서 빼앗는다 

Even if the potential buyer has the means to purchase the property, he or she may not want to commit to it right away. For example, if the potential buyer is from another town, he or she might want to live in the new town before committing to the purchase. Or, he or she might still have their old property to sell before being able to buy the new property.

 

잠재적 구매자가 부동산을 구입할 수단이 있더라도, 그 또는 그녀는 당장 부동산을 구매하고 싶어하지 않을 수도 있다. 예를 들어, 잠재적 구매자가 다른 도시에서 온 것이라면, 구매자는 구매하기 전에 새로운 도시에서 살고 싶어할 것이다. 아니면, 그 혹은 그녀는 새로운 부동산을 사기 전에 팔 그들의 오래된 부동산을 여전히 가지고 있을지도 모른다

 

In today's real estate regulations, I think this system will be useful as a means to get out of the limitations of multiple homeowners.

오늘과 같은 부동산 규제 지역에서 일시적인 2주택의 규정이나 다주택자의 한계를 벗어나는 수단으로도 이 제도는 유용할 것으로 생각을 해 봅니다 

 

Finally, the property may not qualify for certain loans, including a VA loan, due to needed repairs or upgrades. By renting first, the potential buyer can make those improvements in order to qualify for the loan later.

마지막으로, 해당 부동산은 필요한 수리 또는 업그레이드 때문에 VA 대출을 포함한 특정 대출에 적합하지 않을 수 있습니다. 우선 임대함으로써 잠재적 구매자는 나중에 대출을 받을 수 있는 자격을 얻기 위해 그러한 개선을 할 수 있다.

 

Why Owners Enter into a Lease Option

소유자가 임대 옵션을 시작하는 이유

 

A property owner may enter into a lease option agreement because they had trouble selling the house outright. The option can make the property more attractive to different types of potential buyers.

부동산 소유자는 집을 완전히 팔지 못했기 때문에 임대 옵션 계약을 체결할 수 있다. 그 선택권은 부동산을 다른 유형의 구매자들에게 더 매력적으로 만들 수 있다.

 

Also, if a homeowner is thinking of selling the home in a few years, the lease option allows the owner to collect a premium above the current market for rent. The worst-case scenario is that the renter doesn't buy the house; the owner places it on the market to sell and keeps the extra funds paid above the standard monthly rent.

또한, 주택 소유자가 몇 년 안에 집을 팔 생각을 한다면, 리스 옵션은  소유자로 하여금 현재 임대 시장보다 높은 프리미엄을 수집할  수 있다. 최악의 시나리오는 임차인이 집을 사지않는 것이다 :, 집주인이 집을 팔기 위해 시장에 내놓고, 월세보다 더 많이 지불된 여유 자금을 유지하는 것이다.

 

There may also be tax issues involved in selling the property outright now instead of selling it later. The option, while not a guarantee to sell later, does make it more likely that the owner has a buyer ready to go at the end of the option.

The renter forfeits the extra money paid above the standard monthly rent if the option to buy the home is not exercised at the end of the lease.

그 부동산을 나중에 매각하는 대신 지금 당장 매각하는 데 세금 문제가 있을 수도 있다. 나중에 팔 것이라는 보장은 아니지만, 옵션은 소유주가 옵션 끝에 갈 준비가 되어 있는 구매자를 갖게될 확률이 많다 
임차인은 임대차 계약 종료 시 주택 구입 옵션이 행사되지 않을 경우 표준 월세 이상으로 지급된 추가 금액을 몰수당한다.

 

Special Considerations with Lease Options

리스 옵션의 특별 고려 사항

 

Renter's insurance is typically required for the renter's personal belongings. Renter's insurance protects for any loss in value of belongings and furnishings in the home. Also, it's important that it be mandated that the owner also have homeowner's insurance in the event something happens during the lease term that could adversely affect the property's value such as a fire or water damage.

임차인의 개인 소지품에 대해서는 일반적으로 요구되는 임차인의 보험이다. 렌터의 보험은 집에 있는 소지품과 가구들의 가치에서 어떠한 손실도 방지한다. 또한, 화재나 수해손상과 같은 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 일이 임대 기간 동안 발생할 경우 소유주가 주택 소유자의 보험도 의무적으로 가입하도록 하는 것이 중요합니다

 

An appraisal contingency(우발성) (만일에 대한 사태평가)should be included in the lease option agreement. In other words, when the lease ends, the home's value could have decreased. An appraisal provides an updated value of the property before the purchase and sale goes through.(통과되다)

임대 옵션 계약에 평가 우발성이 포함되어야 합니다. 즉, 임대차계약이 끝났을 때, 주택의 가치는 하락할 수 있었다. 평가는 구매 및 판매가 진행되기 전에 부동산의 업데이트된 가치를 제공합니다.

 

It's important to calculate the exact amount of money that's to be paid to the owner at the end of the lease option. Remember, the owner is taking the house off the market and forgoing(없이하다 포기하다) any gains in the home's market value by entering into the lease option. The owner will want to be adequately compensated for not being able to sell the house to another person who was ready to buy it.

임대 옵션 종료 시 소유자에게 지불해야할 정확한 금액을 계산하는 것이 중요합니다. 집주인은 그 집을 시장에서 처분하고 임대 옵션을 선택함으로써 주택의 시장가치의 어떠한 이익도 포기한다는 것을 기억하라. 그 소유주는 그 집을 살 준비가 된 다른 사람에게 팔 수 없었던 것에 대해 적절하게 보상받기를 원할 것이다.

For those considering a lease option or a lease option to buy, they should ideally have a lawyer who is familiar with lease-option transactions to review the fine print to make sure there aren't any surprises when the lease term ends.

리스옵션이나 리스구매 옵션을 고려하는 사람들에게는 그들이 임대 기간이 끝날 때 놀라운 일이 없는지를  확인하기 위해   세세한 문자를 검토할  임대 옵션 거래에 익숙한 변호사를 고용하여야 한다.